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来源|樱桃大房子

(相关资料图)

责任编辑|X博士

最近，大家又开始讨论：二手房不好卖了！

一个重庆的粉丝说他的房子是去年十月份挂出去的，一开始也有七八波人来看，但除了一位有认真谈过价格，前后看了两三次外，其他看完房子的没讲价，也没下文。

还有一个粉丝说他是十八线小县城的，具体哪个城市没说，他的房子挂了快半年，到现在也没卖出，小县城肯定不好卖啊。

网上一些社交媒体，很多人也开始不好卖了。

有人说，他在上海目睹了房子从445万降到375万（降了70万），中介天天发朋友圈也卖不出的。

估计也是老破小。

广东某五线城市的业主说，放了2年的房子，亏钱卖都没人问，愁死了。

我在小红书一个“房子成功卖出”的帖子下面，看到很多接好运的，接的是博主成功卖房的好运。200多条留言，几乎都是接好运的。

该说不说，咱们中国人的信仰有时候确实挺邪乎，哪里都能许愿，哪里都能接到好运，卖房这事也想图个心里安慰。

不过看得出，卖房这事大家很焦虑。

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其实这些都在意料之中的，很多核心城市还在打新热，最近上海那个豪宅的事情，全国都知道了，成都也在摇号，今天两千人又摇100套房，杭州，深圳，上海等也动不动搞出一个盘来摇~

其实我之前提醒过，2-4月份就是卖房子最好的时候，交易量很明显在回暖。到了5月份，二手房没那么好出手了。

除了跟大家平时的交流，我每个月也会及时跟进数据，这些早都反应在数据里了。

现在各城市的二手房挂牌量还在增加！

北上广深、南京、苏州这些核心城市的二手房挂牌量都涨得厉害，上海这两天的二手房挂牌量大涨甚至冲上热搜，火了一把。

看下最近各城市的库存情况，篇幅问题，就放几个比较代表性的城市：

上海：

根据中原和链家数据，截止4月份，上海二手房挂牌量大致在20万套左右，相比于我3月份统计到的数据，涨了大概4万套。

西安：

根据诸葛找房数据显示，截止5月6日，西安的二手房挂牌量高达190193套，挂牌量持续位于高位，与4月初相比，西安二手房市场增加了7320套房源。

杭州：

杭房数据显示，2023年才过了三分之一，杭州新增二手房挂牌已达96092套。

南京：

贝壳网数据，南京二手房挂牌量已经悄无声息地接近“17万”大关。去年这个时候挂牌量才13万套；今年2月底，也不过15万套。

二手房挂牌量一直在涨，但是最近很多城市的二手房成交却肉眼可见的跌了。

合肥：跌了40%

之前我也不断发过楼市文章，前期小阳春主要是刚需和改善性需求，但本质上不会扭转大势。（点击阅读：）

现在，数据说明一切。

在二手市场上，卖房的人多了，买房的人却变少了，房子自然也就没那么容易卖出去了。

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当然，一句话的道理大家都懂，但是要厘清楚这里面的逻辑，可以深挖一下。

大家可以想想，卖房的人怎么变多了？

估计很多人都能给出答案，这在我之前的文章里也多次提过。

卖房的变多，其实目前主要是换房需求很多。

一是趁着利率低，加速换手，改善需求集中释放；

二是三年口罩的影响，很多资金不宽裕的非自住的房子，投资客也扛不住了，也被放到市场上卖。

举交易量最大的成都为例，前四个月的成交量成都已经接近去年一半了，可放盘量也很大，20万套左右了，可是你在某中介平台一过滤，10年内次新房只有5万套。

这说明啥？只有四分之一是次新房，如果再加上一些高新天府的核心地段的房子，根本就不多，很快就能小消化。

所以，在之前的文章我就说过，今年前四个月的主要需求，仍然是换房的需求为主。

这也是为什么我反反复复劝大家趁着交易量回升赶紧置换，卖掉垃圾资产，置换优质资产。

大家自己去所在城市去搜索，你发现，很多核心城市，别看挂牌量很多，但是真正的好地段的次新房，一下就锐减。

现在的整体楼市，有一些典型的早已经出现的特点：

1、我们已经进入房产过剩年代

我们国家有6亿栋房，这是之前住建部公布的答案。其中商品房大概1.82亿套左右，加上这两年的大概共3-3.5亿套左右，按照每户3人算，差不多够10.5亿人住。

这在过去几年房屋的新开工面积上也有所体现。

过去几年，我们国家每年房屋的新开工面积大概是在20亿平左右，这相当于一个加拿大或者英国国土面积的存量房屋量的总和。

可以看下图，去年新开工面积降的厉害，有疫情的原因，也有楼市低迷的原因，就不再解释了，今年大概率会回升回来的。

全世界最大的工地，说的就是我们国家。

如果你还没有概念，我再给大家看一个数据：

2020年的时候，人均住房面积41.76平米，江西的人均住房面积甚至达到55平米。

人均住房达到36.3的时候，就意味着三口之家平摊100平，现在三口之家的平摊的面积早就超出这个数字了。

估计有人要说了，数据列的这么溜，但现实我还是没房啊。

这不矛盾，因为我说的是整体形势。

可是问题来了，很多城市仍然是严重的供不应求，因为大量的一二线的楼市的需求还是很大，现在已经逐渐切换到房产整体过剩，结构性短缺的时代。

这种特点，就导致房价分化式上涨。

会出现一些明显变化：

房子越来越多，买房可选空间变大，好房子会先卖出去；

一二线核心城市的核心资产是硬通货。

这也是我一直让大家买到核心区域的原因。

2、人口加速流失，很多城市的房子都面临着卖不出去的窘境

上面的逻辑，也有人口流动方面的原因。

现在人口都在往核心城市去，越来越多的城市会面临着房子卖不出去的问题，不仅是二手房，还包括新房。

这几年你会看到很多房企都在调整战略了，拿地都往核心城市的核心板块去。

这就是势，买房也得看清楚这个势。

前些天昆山就有房企因为降价被批评了，意思很明白了，房子不能卖的太便宜。

因为土地是一级市场，房子是二级市场，二级市场降价，意味着一级市场也不会景气，这影响的是地方的土地收入，所以大家知道是谁不希望房价跌了吧。

我知道接下来还有很多人想换房卖房，一二线城市的好地段我告诉大家，不要想着普降房价，这很难。

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